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皇庭国际股东频繁套现 增收不增利剥离类金融业务

发布时间:2019-12-10 16:04    来源媒体:中国经济网

凭借深圳皇庭广场项目一鸣惊人,近年来却业绩平平的深圳市皇庭国际(000056)企业股份有限公司(以下简称“皇庭国际”,000056.SZ)仍在艰难转身当中。

12月2日皇庭国际发布公告称,拟与参股公司深圳市同心投资基金股份公司(以下简称“同心基金”)签署《股权转让协议》,将持有的深圳市同心小额再贷款有限公司(以下简称“同心再贷款”)51%的股权转让给同心基金,股权转让价格为6亿元。

值得注意的是,截至股权转让协议签署之日,本次拟转让的同心再贷款51%的股权部分处于质押状态,用于为皇庭国际向银行借款提供担保。

自去年开始,皇庭国际积极进行战略转型,在商业不动产领域频频发力。从单一的深圳项目皇庭广场,皇庭国际逐步进行全国的业务布局,目前运营项目超过20个,但2019年前三季度报告显示,皇庭国际增收不增利,盈利能力持续下滑。

《中国经营报》记者就如何应对增收不增利,股东频繁减持是否影响投资者信心的问题,致函采访皇庭国际相关负责人,对方认为,因受减持新规限制,苏州和瑞九鼎投资中心(有限合伙)(以下简称“和瑞九鼎”)在减持期内减持股份数量受到一定限制,不会对公司股价造成较大波动。

剥离类金融业务

被剥离的同心再贷款、同心基金都属于盈利能力下滑的资产。

此次股权转让并非皇庭国际首次剥离类金融业务。

天眼查资料显示,同心再贷款于2014年4月成立,经营范围包括对深圳市小额贷款公司发放贷款、同业拆借等业务,公司股东为皇庭国际和同心基金,持股比例分别为70%、30%。

同心再贷款、同心基金的最终受益人均为皇庭国际董事长郑康豪,并构成关联交易。郑康豪通过直接和间接方式持有同心再贷款公司31.42%的股权,直接持有同心基金3.62%的股权,并且是同心基金的法定代表人。

穿透股权可以发现,郑康豪和其控股的百利亚太、皇庭投资、皇庭产业控股、皇庭国际集团为一致行动人,截至2019年第三季度,郑康豪通过直接和间接持有皇庭国际5.96亿股,占公司总股本的50.70%。

经交易双方参考同心再贷款评估价格和净资产并协商确定,收购同心再贷款51%股权,交易价格确定为6亿元。此次交易完成后,皇庭国际持有标的公司19%的股权,同心基金持有标的公司

81%的股权。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向《中国经营报》记者分析,“此次皇庭国际转让股权,一个可能是让公司业务更为聚焦于商用不动产的投资与运营这一主业;第二则可能是类金融业务的业绩不太理想,影响合并报表后的公司财务表现,还不如把它移到表外去。”

恰好在一年前,皇庭国际同样用关联交易方式置换出类金融资产。

2018年12月,皇庭国际以公司旗下的同心基金22.34%股份,与公司关联方皇庭集团旗下的重庆皇庭珠宝广场有限公司100%股权进行资产置换。

金融业务已经被监管机构明确为,必须持有牌照才能经营的强监管业务。在这种背景下,此前存在夹缝中的类金融业务,面临着越来越严苛的监管压力和合规要求。

值得注意的是,被剥离的同心再贷款、同心基金都属于盈利能力下滑的资产。

财报显示,2019年前三季度,同心再贷款的营业总收入为2.16亿元,同比下滑25.08%,归属于母公司股东的净利润为9160万元,同比下滑8.82%;同心基金的盈利情况也不乐观,2016年度、2017年度、2018年1~10月实现净利润1.77亿元、2.45亿元、1.85亿元。

同心再贷款在转让时还附带着不小的债务。截至协议签署之日,同心再贷款共计欠皇庭国际及下属子公司本金3.56亿元,利息6129万元,欠款合计4.17亿元。股权转让完成后,同心再贷款将不再纳入公司合并报表范围。本次交易预计增加公司2019年归母净利润657万元。

皇庭国际方面称,由于金融环境和市场发生变化,类金融业务不利于充分发挥上市公司平台的作用,因此转让同心再贷款部分股权。

商业地产版图激进扩张

皇庭国际在商业地产版图上频繁扩张,在资金上带来一定压力。

今年7月,皇庭国际在历经数年转型商业不动产后,终于正式提出去除房地产属性,公司所属行业分类已从房地产业变更为商务服务业。

坐拥深圳福田CBD核心地段的深圳皇庭广场是皇庭国际的核心资产,该广场北倚市民中心,南临会展中心,商业面积约13.8万平方米,拥有COSCIA国际奢侈品百货、盒马鲜生、博纳影院、H&M、外婆家等主力店铺。年客流量突破2300万。

2018年年报也指出,深圳皇庭广场销售同比增幅57.3%,租金及物业管理费等收入合计2.89亿元,为公司贡献稳定的净利润和现金流。

可供对比的数据是,2018年皇庭国际营业总收入为9.49亿元,其中商业运营服务收入为5.02亿元,深圳皇庭广场的收入占分类收入的比例超过一半。

皇庭国际将自身定位确立为“商业+资本+互联网”的不动产运营管理服务商,主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主,以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式,为商业不动产领域提供综合服务。

2019年上半年,皇庭国际新拓展了湛江皇庭广场整租项目、轻资产运营郴州皇庭广场、宝鸡皇庭广场及合肥皇庭广场。运营商业不动产项目约20个,总管理规模已经超过120万平方米,从原本的深圳一地项目,发展到在珠三角、长三角、西南、中原、西北等地进行布局。

柏文喜分析称,“商业+资本+互联网”这一转型战略,一方面是在运营内容和运营能力提升资产创造以租金为核心的现金流收入能力。另一方面是依靠资本来改善和提升资产流动性,而互联网可以拓展运营时空局限并提升各类资源的可连接性,对于资产价值提升是个必要的加持手段。

皇庭国际在商业地产版图上频繁扩张,在资金上带来一定压力。

财报显示,2019年上半年录得营业收入4.85亿元,同比仅微增5.95%,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为8345.94万元,同比下滑17.01%,经营活动产生的现金流量净额仅为2137.19万元,同比下降77.06%。

亦有投资者在公开平台中指出,今年留意到皇庭戴维斯签约了多个商业项目,希望公司根据资金、管理人才方面的情况,不要急于扩张,把手中的项目做好、做稳,新商场的培育期较长,前期资金投入也较大,不要导致资金链过紧。

今年上半年,皇庭国际的货币资金为2.47亿元,而其短期借款和一年内到期的非流动负债合计为11.89亿元,后者为前者的4.81倍。短期借款为6.86亿元,同比增长96.18%,货币资金和短期借款两者间的缺口为4.39亿元。

业绩承压股东频繁套现

皇庭国际第三大股东和瑞九鼎在近期频繁进行减持。

对于已经坚定转型主路的皇庭国际而言,能否将深圳皇庭广场这一标杆项目成功复制到全国各地甚为关键。

财报显示,2018年和2019年前三季度,皇庭国际的净利润分别为9062.22万元和1.19亿元,同比分别下滑24.55%和6.82%;扣非净利润分别实现5250.08万元和1.05亿元,同比分别下滑42.43%和15.20%,而同期营收分别增长17.47%和5.32%。

虽然皇庭国际在全国已落地20个商业项目,分布在珠三角、长三角、西南、中原和西北等地,但华南区仍然是其主要营收贡献力量。2019年上半年,皇庭国际华南地区营收占比为86.40%,华北地区和西南地区占比5.92%和7.67%。

柏文喜指出,华南区域收入占比较高,是因为皇庭国际从深圳等地起家,项目相对进入成熟期,而其他地区的项目多为新拓展项目且收入较低所致。皇庭国际从区域走向全国,可能还面临着区域文化差异、管理人才、管理半径和企业架构以及资本支持等方面的挑战。

在业绩承压的情况下,皇庭国际第三大股东和瑞九鼎在近期频繁进行减持。

11月27日,皇庭国际发布公告称,公司股东和瑞九鼎目前已经完成75万股的减持,减持均价为4.19元/股,共套现314.25万元;今年7月份,和瑞九鼎通过竞价交易方式减持2350.68万股,减持股份均价为4.91元/股,共套现1.15亿元;2018年10~11月期间,和瑞九鼎通过竞价交易方式减持公司1175万股,减持均价为5.96元/股,套现7003万元。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林指出,一般而言,股东频繁减持会对市场形成示范效应,使得其他投资者产生消极预期。但是具体到此次减持,应该不会产生很大的影响。事实上不仅仅皇庭国际,和瑞九鼎一年多以来已经减持了10多家公司,作为一家投资公司,除了有套利的需求,还有重要的原因是,目前PE市场低迷,需要通过减持的方式来改善现金流。

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