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皇庭国际2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-04-28 02:31    来源媒体:同花顺

皇庭国际(000056)(000056)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、概述

公司利用自身多年深耕于粤港澳大湾区及商业不动产管理行业的优势,坚持“自持+整租+委托管理”相结合的模式,积极在粤港澳大湾区、全国一二线城市及核心地段布局商业项目,坚定的实施“致力于成为领先的商业资产综合运营商”的发展战略。截至报告期末,公司于粤港澳大湾区商业不动产管理项目面积40余万平方米,全国商业不动产总管理项目逾20个,管理面积逾160万㎡,业务领域涵括购物中心、商办写字楼、公寓等,区域涉及珠三角、长三角、西南、中原、西北等。

2019年公司营业收入为9.49亿元,同比下降0.02%;归属于上市公司股东的合并净利润5,060.11万元,同比下降44.18%;截至2019年12月31日,资产总额124.57亿元,同比下降6.02%;归属于母公司所有者权益54.49亿元,同比增加1.65%。

(一)2019年公司主要业务情况

1、商业不动产运营服务业务:

公司主要以经营管理自有购物中心和委托管理购物中心为主,以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式,为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合运营服务。

(1)购物中心项目:公司核心商业项目深圳皇庭广场于2019年进行了品牌升级调整及品质管理提升,增加了商场的趣味性和体验感,客流量同比提高6.67%,整体租金收入显著提升。皇庭中心商业裙楼品牌持续引进,深入了解商户需求及经营问题,针对性给予经营建议及扶持计划。同时通过加强导视指引助力顾客引流。重庆皇庭广场也于2019年11月份顺利开业,商场定位全新调整,引入了盒马鲜生等主力店,力争将其打造成西南区域的商业标杆项目。

在轻资产运营管理方面,公司轻资产运营管理的合肥皇庭广场已于2019年12月19日顺利开业运营,公司业务进入华东区域。报告期内,公司新拓展了湛江皇庭广场整租项目,拓展了轻资产运营宝鸡、合肥、恩施、武汉等地10多个商业项目。目前公司合计运营管理商业不动产项目20余个,总管理规模已经超过160万平方米,已在珠三角、长三角、西南、中原、西北等地进行布局,已开业项目经营情况良好。同时,公司还储备了四十余个优质商业管理项目资源,探索多样化的商业不动产盈利模式。

公司将按照“商管+资管+品牌孵化投资+互联网大数据+金融服务+智能化”为一体的6M综合性商业管理模式,制定标准化招商及运营流程,拓宽项目信息获取渠道,增加有效项目储备量,深入跟进并转化目前已储备项目,扩大公司商业不动产领域的管理规模,加速全国业务布局。

(2)写字楼项目:自有的成都皇庭国际中心按照经营计划稳步推进招商工作,目前招租情况良好。公司受托管理的深圳CBD区域标志性建筑皇岗商务中心及皇庭中心将继续优化租户结构,加大品牌推广力度,加强配套服务,提升租赁率。

2、公司除做大做强商业不动产运营服务业务外,还将充分利用商业不动产场景,发展商业不动产的资产管理业务及配套服务业务,将资产管理及金融服务与商业不动产运营相结合,提供相关增值服务。

(二)实施2018年年度权益分派

报告期内,公司实施了2018年年度权益分派。公司在做好日常经营工作的同时,注重对广大股东的回报,根据公司2018年利润分配方案,合计现金分红11,738,595.24元。

(三)实施股份回购事宜

为保持公司经营发展及股价的稳定,保障、保护投资者的长远利益,同时基于对公司未来发展前景的信心以及对公司价值的认可,结合公司发展战略、经营情况和财务状况,公司积极推进实施回购公司股份。

公司于2019年1月29日首次以集中竞价方式实施股份回购。截至2019年12月24日,公司本次回购股份实施期限已届满。公司通过回购专用证券账户以集中竞价交易方式累计回购公司A、B股共6,185,750股,占公司总股本的0.53%。二、核心竞争力分析

1、不动产运营管理经验丰富

公司在商业不动产运营管理领域历经多年的努力,公司在商业运营管理经营方面已经初具规模,截至报告期末,公司商业不动产总管理项目20余个,面积逾160万㎡。在运营管理方面,形成了自身综合竞争优势,在购物中心经营管理、不动产投资、写字楼运营管理及服务输出等领域积累了一定的管理经验及成熟的业务流程体系等,能够有效地提升了运营效率、降低了运营成本。在商业模式方面,积极拓展管理输出、品牌输出项目,践行轻资产扩张模式。

2、管理团队专业

公司在多年经营与发展过程中,通过商业项目运营管理与实践,公司打造了一支符合不动产运营管理发展需要的,集商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管理团队。多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和敬业精神,以公司战略发展为目标,为公司壮大发展、为股东创造持续稳定的高收益而努力。

3、资产优化,聚焦主业

由于金融环境和市场发生变化,类金融业务不利于上市公司充分发挥上市公司平台的作用。为了更好地做大做强主业,充分发挥上市公司在资本市场的作用,公司剥离了部分类金融业务,聚焦公司主业,着力于商业不动产业务的规模化发展,进一步提升主营业务经营比重,有利于公司优化资产结构,符合公司整体长远发展战略及风险控制。三、公司未来发展的展望

(一)公司未来发展展望

2019年度,公司面临全面深化改革开放、粤港澳大湾区建设等一系列利好叠加新机遇,也面临新冠疫情影响、经济下行及日益加剧的商业地产竞争环境等各种挑战。在商业地产的运营中,公司关注到近年商业地产市场动向主要趋势如下:

(1)承载新功能的购物中心未来在二三四线城市发展迅速

目前,购物中心的功能逐步转型,“社交+娱乐+教育培训”日益成为购物中心承载的主要功能。尤其在新兴的二三线城市,承载以上功能的购物中心逐步成为当地居民社交、娱乐和生活配套服务的重要区域和场景。这给公司未来业务发展带来巨大的市场空间和潜力。

近年来,从新开商业项目来看,首进品牌、概念店、旗舰店依旧是较大的热点,影响消费者选择消费场所的原因不再主要是目的性消费,体验性和互动性较强的生活方式类业态成为商业地产新的主旋律,因此体验和娱乐成为了线下商业的核心。越来越多的商业项目都致力于创造独特的消费者体验,打造新的生活方式体验场,在业态组合及品牌优化上不断创新,以更好地与消费者进行情感沟通和关系营销。

(2)商业不动产未来发展空间巨大、市场集中度逐步提高

自2009年至2019年,近10年来全国购物中心行业呈现爆发性成长,每年购物中心体量保持20%以上的高增速。从全国存量市场看,截止2019年末,5万平方米以上的购物中心大约为8000个,市场空间巨大,但市场集中度较低,前五名的龙头商业地产公司的市场份额不足10%。目前,市场排名靠前的开发商、专业的商业运营管理公司纷纷拓展商业不动产运营管理规模。本公司也抓住这一行业快速发展的机遇,组建了专业的运营管理公司,将公司业务从深圳及深圳周边为主逐步拓展到全国,通过整租、轻资产管理输出等多种方式,在全国主要城市和区域逐步开拓业务。

(3)商业地产运营管理场景带来的盈利模式多元化

传统商管公司收入来源主要是租金管理费、招商佣金和营收扣点,业务模式和盈利模式单一。未来,随着更多技术手段的应用,以及行业集中度的提升,商业场景将会创造更大的价值。针对商业场景里的消费者、品牌方和开发商的多样化的服务和多元化的商业模式将逐步出现。

(二)2020年经营计划

1、商业不动产运营服务业务加强招商运营能力,不断提升存量已开业的深圳、重庆、合肥等地的购物中心项目的收入。成都皇庭国际中心通过进行多方面的市场分析,举办多种营销活动,拓展各种渠道,完成年度招商任务。

深圳皇庭广场要通过品牌升级、重抓营运、精准营销、品质提升等方式提升整体租金水平,同时深挖营销资源,加强商户联动;重庆皇庭广场要扩大招商、加强运营管理,增加多经收入,提升物业管理水平;皇庭中心商业要重点招符合定位、生命力持久、知名度高的品牌,加大收缴率。

皇庭戴维斯商业将积极做好存量整租和轻资产运营管理的项目服务,与项目委托方做好沟通协调,推动受托管理项目的招商运营和筹备工作,同时,拓宽多种渠道,进一步扩大公司的商业不动产管理规模。积极打造提升皇庭品牌影响力,完善管理机制和队伍建设,强化公司的不动产运营服务输出能力,增强公司运营及盈利能力。

2、商业不动产的资产管理业务,通过多种方式,提升存量自持项目的流动性,同时储备开拓有增值潜力的新项目。

3、商业不动产的配套服务业务:公司将按照“商管+资管+品牌孵化投资+互联网大数据+金融服务+智能化”为一体的6M综合性商业管理模式,依托公司的商业不动产运营场景,针对商业场景里的消费者、品牌方和开发商的探索多样化的增值服务和多元化的商业模式。积极推进瑞泽租赁等产业配套板块的转型升级,并融入商业不动产的多样化场景。

(三)可能面临的风险及对策

1、战略实施风险

战略转型过程中实施执行不到位、资源不匹配或管控协调机制不健全,都会影响公司战略转型的实施落地。

对策:公司将从资源匹配、资产结构、管理架构、管控机制等各方面细化,为战略实施落地做好各项保障工作,确保各项工作落实到位。

2、商业不动产运营管理行业的风险

消费者行为与习惯的改变,商业地产的过度开发以及电商的高速发展,仍将对实体商业形成挑战的风险。

对策:公司将充分发挥自身优势,快速、有效地响应消费者的个性化需求,进一步提升服务品质,强化体验性消费,进一步巩固和提升核心竞争力。同时,积极发展微信公众号、小程序等新媒体业务,打造涵盖商业、金融、不动产、酒店、文旅等多维度的移动互联网平台,实现线上互联网与线下实体消费场景的融合。

3、业务扩张风险

随着公司发展规模不断扩大,如公司在经营管理、资源整合、市场开拓等方面难以适应公司业务规模的迅速扩张,将会对公司的整体运营带来一定风险。

对策:公司将进一步提升管理能力,完善内控机制,对各投资项目建立切实有效的管理体制,加快储备专业的运营团队,合理规避风险。

4、“新冠疫情”冲击的影响

预计2020年对公司业务冲击最大的是“新冠疫情”的影响。人们外出消费和聚集减少对公司存量购物中心经营带来了较大的冲击,各地延迟复工以及出差不便利对新业务拓展带来了较大的影响。

对策:购物中心积极转型,承载“社交+娱乐+教育培训”等功能,对购物环境、线上运营、服务意识、创新营销等方面有了更高质量要求。

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