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房地产行业:两会维稳暖风频吹、关注国改和转型

发布时间:2016-02-16    研究机构:国金证券

事件

2月16日,央行发布数据:1月份人民币贷款增加2.54万亿元,同比多增1.07万亿元。当月整个社会融资规模增量达3.42万亿元,广义货币(M2)余额为141.63万亿元。

2月16日,李克强总理在国务院常务会议上表示:今年1月份,我国调查失业率统计范围从31个大中城市扩大为全国所有地级市后,调查失业率数据为4.99%。在保持就业形势稳定的同时,必须要高度警觉,维护金融市场的稳定,中国经济会在挑战中越战越勇。

2月16日,央行、发改委等八部委联合印发《关于金融支持工业稳增长调结构增效益的若干意见》。其中第七条提出稳步推进资产证券化发展,加快推进住房贷款资产证券化。

2月13日,央行行长周小川接受专访时表示:人民币不存在持续贬值的基础,汇改的趋势坚定不移,希望‘十三五’期间在汇率改革方面能取得长足进展,方向是更加依靠市场力量决定价格,实现更有灵活性的汇率。并指出不会让投机力量主导市场情绪。

评论

信贷数据明显超出预期:2016年1月的社会融资规模高达3.42万亿、同比大增67%,1月份人民币贷款增加2.54万亿元,同比大增73%。M2同比增长14%,创2014年7月以来新高。宽松的货币信贷政策和2月初的降低购房贷款首付款比例能更好地促进房地产需求的释放。2月初以来,不少城市已经出台具体的降低首付款比例的政策,引导合理住房需求的有序释放。

总理和行长密集发声或预示两会维稳:上周美联储耶伦的证词暗示了3月美国加息概率大幅降低,随后在春节后首日,人民币兑美元即期汇率大涨1.14%,一举超过春节期间美元指数下跌幅度。短期来看,汇率对股市的冲击有明显的缓解。而作为落实国企国改和供给侧改革的关键一年,16年的两会无疑更受关注。此前央行行长和总理的密集表态或预示着两会前的维稳形势,我们认为后续的政策暖风还会频吹。

住房贷款资产证券化或提速:当前针对地产行业,降低购房贷款利率和降低首付款比例等直接刺激需求的政策依旧在延续,而与此同时行业供给侧的改革也在逐步显现。供给侧的改革可以初步分为前端(集体所有用地、人口流动)、中端(企业税费、横向兼并重组)和后端(信贷资产流通、房地产持有和服务),刺激需求的同时可以有节奏、有选择地逐步推进供给侧的改革,让房地产库存在此消彼长的态势中逐步得以去化或转化。住房贷款资产证券化有利于信贷对购房需求的进一步支持,也能分散银行体系应对房价波动的风险,后续或进一步推进国家住房银行、经营性资产证券化等措施。

投资建议

2月初,考虑到国内外利空因素持续发酵,我们调低了行业评级,但也明确提示了春节前后的红包行情。春节前的走势印证了我们的判断。春节期间外围股市大幅波动,但美国预期加息的延迟、市场的走势和高层的表态超出我们预期,此前预判的两会行情或提前上演,我们调高行业评级至增持,建议积极跟随参与。投资的时间窗口保守看到三月初、乐观点到两会前。

第一条投资主线是国资国企改革:2015年11月4日,国务院印发《关于改革和完善国有资产管理体制的若干意见》;2015年12月30日,国资委、财政部、发改委29日联合发布《关于国有企业功能界定与分类的指导意见》;2016年1月31日,深圳市长许勤在政府工作报告中指出,16年的主要工作包括深化重点领域和关键环节改革,破除体制机制障,率先在政府职能转变、国资国企改革等重点领域和关键环节实现突破。在此期间

多家国企改革概念个股停牌,比如早些深赛格在11月4日停牌、陆家嘴在1月22日停牌等,预示着进入实操阶段。在经历1月大幅下跌之后,不少国企改革类个股又面临较好的投资机会,我们较为看好深圳区域的深物业、深深房、深振业、沙河股份和央企控股的中航地产、南国置业等。

第二条投资主线是转型类个股:信贷宽松和国家去库存的政策为中小体量的地产公司转型提供了坚实的基础,重资产的房地产公司一旦实现库存的去化之后,不再拿地而是布局转型,公司的估值提升才有基础。而转型的方向和企业类型,我们较为看好布局医疗和互联网金融类的民营企业,包括绿景控股、中珠控股、世联行、皇庭国际(000056)等。

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