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国信证券房地产开发经营数据库周报(最新更新)

发布时间:2016-03-27    研究机构:国信证券

房地产市场总体情况

①商品住宅销售同比数据:本周十六重点城市销售同比增加110.6%,杭州、苏州、天津、济南同比增幅居前;

②商品住宅销售环比数据:本周十六重点城市销售环比上升39.4%,杭州、昆明环比涨幅靠前;

③12城新建商品住宅可售套数:12城可售套数同比下降17.2%、环比上升4.9%,苏州、合肥、南京、上海同比降幅居前,去库存效果明显;

④六城市二手房销售数据:销售同比上升94.6%;销售环比增加5.1%,其中大连环比上升71.1%。具体数据见正文汇总表。

投资策略

近期,房地产行业陆续出台了相关的政策:

1、“营改增”:5月1日起全面实施营改增,将试点范围扩大到房地产等行业,其中建筑业和房地产业适用11%税率

2、“农地+农宅抵押”:人行发布《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》,“两个办法”从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等多方面,对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。

3、近期房价上涨明显的一线及部分二线城市,沪深汉宁等地,政策已开始收紧。 结合基本面,我们对上述新政的解读及对地产板块的投资建议如下——

基本面:小周期加速赶顶,这一阶段传统地产难有相对收益

有一个观点最早在我们的2015年年度策略《短线繁荣,长思变革》中即提出过、在今年的年度策略《行业大机会或在“重组”》和随后的多篇月度策略(2月策略《超跌有望反弹,可积极一些》、3月策略《越繁荣、越“烦恼”》)中反复强调过,即“本轮小周期复苏启动时点是2014年二季度(政策底、货币底、基本面底)”,但在路演过程中,仍然发现有部分投资者对目前所处的周期阶段理解有误,故这里我们将再次展开论述——

*政策底:从2014年3月5日两会提出“分类调控”原则开始,政策已逐步趋松,后续的“微刺激”政策、房企再融资放开、多地陆续取消限购等等开始不断强化宽松趋势;并且我们要认识到,从这一刻起,对于房地产行业政策宽松的趋势再没改变过,后续政策的出台是对宽松的延续;

*货币底:货币底更直观更容易理解,2014年4月25日央行降准,后续陆续降准降息;

*基本面底:我们直接观察销售数据,图1是我们持续跟踪的43城高频销售数据,2014年2月至5月地产销售筑底,其后持续抬升;图2是统计局公布数据销售额增速,经历了2013年的销售高峰之后,2014年地产销售在政策和货币的支持下,从二季度起逐步筑底。 从目前时点的销售数据来看,本轮小周期已有“赶顶”之迹象,尾声将近(本轮复苏至繁荣已维持了21个月,此前两轮小周期的复苏至繁荣长不过两年),我们在年度策略中已作预判,销售的拐点或在春夏之交。 但目前繁荣仍在持续,历史经验表明,这个阶段传统地产股难有相对收益。

政策面:一线及部分二线城市政策已开始收紧,“一线向二三线传导”的逻辑源头正在逐步被破坏 近期房价上涨明显的一线及部分二线城市,沪深汉宁等地,政策已开始收紧。另外,据草根数据显示:本轮周期涨幅最猛城市深圳,热点片区的二手房自年初以来就已量价滞涨,即使不打压,也阶段性地该休养生息了。 一线滞涨,势必传导至二三线,那些涨不动、涨得慢的二三线城市的政策,这几年一直很松,松那么久,边际效应也将逐渐递减,对这些城市的楼市,我们认为不宜抱太大期望。

政策面:“营改增”对地产股偏中性;“农地+农宅抵押”划时代、格局高,不能简单理解为“让农民买开发商盖的房子” 除了调控政策外,近期政策面亦有“营改增”、“农地+农宅抵押”等新政出台,我们的解读如下:

①“营改增”对地产股影响偏中性! 由于当前绝大多数传统地产股的毛利率都不高,营业税改为超率累进税率的增值税,税负可能下降:按照现在开发商的平均毛利率35%来计算,“营改增”将实现大约1.5%的税负节约,这从数字逻辑看不失为利好。

但抽象逻辑在于:若大多数投资者看好地产股的理由是认为“后市销售会持续向好”,那持续向好,毛利率终归要提升吧?因此从抽象逻辑看,营改增并不利于地产股!而在A股,抽象逻辑往往比数字逻辑管用! ②“农地+农宅抵押”给予农民“同产同权”,是划时代的改革,有利于进一步解放生产力,格局很大,不能简单地认为“此举将导致农民更多地买开发商盖的、卖了很多年都卖不掉的房子(即所谓库存)” 尽管“农地+农宅抵押办法”仍在试点阶段、尽管“办法”对抵押的土地和住宅有诸多的要求、尽管“办法”对借款人所得的抵押贷款通途有限制(主要用于农业生产经营),都无法抹去这个“办法”的划时代意义,因为“办法”的出台赋予符合条件的农民“同产同权”!在原有的土地制度下,农民被土地所“捆绑”,无法享受到中国城镇化所带来的巨大红利。“办法”出台则解决了农民的融资问题,活跃了农村金融,进一步解放了生产力,提高了农村的经济活力,是划时代的改革! 若只是简单地将“办法”理解为“将导致农民更多地买开发商盖的、卖了很多年都卖不掉的房子(即所谓库存)”则过于狭隘了:在经济有活力、生产有效率的农村,为什么抵押所得就不能更好地投入到扩大再生产、提高生产效率方面去呢?为什么不把自己的耕地、果园、林地弄得更好一点,而一定要去买房子呢?退一步讲,如果是在经济没有活力的地区,农宅、农地也许就不该抵押给银行,难道不怕将风险传导到银行吗?

重申“继续看好‘重组’、看淡传统地产股” 基于对地产行业周期阶段的准确把握,结合我们总结的小周期内地产股的投资规律(可参见我们2011年以来的地产年度策略),我们才得以无论在以年为长度的中观策略上对地产股的表现作出较为准确的判断:

*在以年为长度的中观策略上我们预判均得到了验证—— ①2014年年度策略《把握低估值下的防御性机会》推荐以保招万金为代表的传统地产蓝筹,抓住了2014下半年波澜壮阔的传统地产行情; ②2015年年度策略《短享繁荣,长思变革》领先同行、旗帜鲜明提出“2015年销售繁荣但地产牛股来自转型股”,并深度挖掘了苏宁环球、中天城投等牛股(2015年年涨幅分别为159%、95%); ③2016年我们提出《大机会或在“重组”》,预判“今年A股整体不好但‘壳’组合有机会”;

*在以月度为单位的短期博弈中,我们也看得较准—— ①2016年2月《超跌有望反弹,可以积极些》建议搏超跌反弹,其后沪深300指数最高反弹9%,房地产指数最高反弹12.5%,所推的珠江控股、湖北金环、高新发展、沙河股份、粤宏远、皇庭国际(000056)、长春经开、绵世股份、京能置业等最高涨幅分别达54%、40%、32%、31%、30%、26%、25%、24%、22%; ②2016年3月《铁律仍难打破,机会仍需等候》+《越繁荣、越烦恼》对传统地产股偏谨慎建议兑现收益。

复盘来看,上述策略基本被验证。 对四月份地产股的建议:舆论不友好,政策和货币的边际效应在递减、领涨城市涨不动了而政策又开始打压,这个时间窗口,在存量资金搏弈格局下,二季度无论销售好还是不好,传统地产股都难有相对收益—— *销售若好,A股“地产搭台,新兴产业和上下游唱戏”,传统地产股跑不赢;

*销售若不好,前期奔着“基本面改善”加地产的投资者大概率会减仓!从2015年基金年报公布的数据来看,股票及偏股型基金对地产的配置已达到了2014年以来的第三高水平,叠加“今年以来地产股并没有大幅跑输大盘(未出现大幅减仓)”及“我们路演得到的仓位反馈”等因素,我们认为目前对地产股的配置仍然维持在相对高位; 因此,我们承袭年度策略的观点,相对更看好“壳”组合【哈高科、高新发展、粤宏远、绵世股份、珠江控股、沙河股份、大龙地产、京能置业、铁岭新城及长春经开】(投资者亦可参考我们在“每市”软件中所作的组合、超额收益明显、排位追赶迅速),以及预期差较大的地产转型股【湖北金环、皇庭国际、苏宁环球及泰禾集团】!

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