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房地产行业:推动租赁市场发展,去库存和房地产金融将受益

发布时间:2016-06-05    研究机构:东方证券

本次意见出台亮点较多,利好行业中长期发展。2015年底的中央经济工作会议曾指出发展住房租赁市场,本次意见明确了税收、金融、土地等方面的政策,亮点较多。我们认为主要有以下三点:1)明确了出租方的税收优惠,其中个人出租者,由5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税,其中月出租收入不足3万元的,2017年底前免征增值税;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税。有利于租赁房源增加,避免房地产泡沫扩大。2)鼓励发展租赁地产,包括鼓励开发企业开展住房租赁业务,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地性质改为居住用地。商改住有利于二三线城市商业地产去库存。3)鼓励金融机构向住房租赁企业提供金融支持,包括发行债券、不动产证券化产品,以及推进REITs试点。有利于地产企业加强运营、减少对快周转模式的依赖。

后续政策推进将带来行业持续利好。目前房屋租赁行业发展面临的主要困难包括:1)轻资产化方式有限,前文提到的金融支持会对解决这一问题有一定帮助;2)是租售倒挂严重,租金收益率过低。而本次意见中除了上述三个亮点外,还提到的一些政策可能对解决第二个问题有一定帮助,值得持续跟进:一是推进公租房货币化,实物保障和租赁补贴并举,这一政策推进将利于租赁行业发展;二是对承租者租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题,这一政策未来的推进落实将能缓和目前租赁市场租售倒挂现象;三是土地供地上,鼓励地方政府增加租赁住房用地,这一方面上海之前拍出的周浦地块(要求开发商自持面积达15%)是一种尝试,利好发展房屋租赁行业的企业。

投资建议与投资标的。

本次政策对行业的利好主要体现在三个方面,一是利好商业地产去库存,建议关注世联行(002285,买入);二是利好大力发展租赁的开发企业,推荐万科A(000002,买入),建议关注浦东金桥(600639,未评级);三是利好房地产存量运营方向的房地产金融,建议关注嘉宝集团(600622,未评级)、皇庭国际(000056)(000056,未评级)。

风险提示。

政策落实不达预期。

申请时请注明股票名称