移动版

房地产行业:美国加息周期不改中国房地产基本面上行趋势

发布时间:2016-08-28    研究机构:兴业证券

投资要点

事件:2016年8月26日,美联储主席耶伦在杰克逊霍尔召开的世界央行年会上表示,近几个月来支持美国加息的经济理由增强。美联储副主席费希尔称耶伦此次的讲话意味着9月可能加息后,联邦基金利率期货市场显示美联储9月加息的概率升至38%,12月加息的概率升至62.3%。

点评:

美国加息对资本账户相对封闭国家房地产基本面影响很小。从美国过去30年来的4轮加息周期看,资本账户开放的国家,其房地产行业受美国加息的负面冲击较大,表现为量价增速下滑或泡沫破灭;而资本账户长期相对封闭或采取及时、合理的资本管制措施的国家,受美国加息影响很小,甚至在相应阶段迎来本国房地产牛市。首先,对于资本账户开放的国家或地区,历史上美联储历次加息大多伴随这些区域的金融危机,并造成相关国家房地产与股票市场泡沫的破灭。例如,上世纪80年代末美国加息导致韩国和台湾房地产泡沫破灭;1994年美联储加息造成了亚洲主要国家和地区(如香港)房地产市场泡沫又一次破灭。另一方面,对于资本账户长期相对封闭的国家,美国加息的影响十分有限。例如上世纪90年代,智利、哥伦比亚等国家采取了谨慎和渐近式地开放,通过实施保护性的资本账户管制,限制不合理的资本流入,成功地避免了美国加息引发的金融危机和房地产泡沫的急剧破灭。其中智利不仅避免了美国1988-1989加息的冲击,甚至迎来房地产长达5年的牛市。

在我国资本管制当前仍然较为严格的情况下,美国加息对我国房地产基本面影响预计有限。由于我国对资本账户长期实行较为严格的管制,资本外流渠道不畅通,历史上的美国历轮加息对我国房地产市场基本没有造成影响。美国1999-2000年和2004-2006年两轮加息周期中,中国商品房销量同比增速为正,增速也没有明显的下滑;70个大中城市新建住宅价格指数与联邦基金利率变化也没有明显的相关关系。我们反复强调货币政策是影响房地产基本面最重要因素。银行资产配置将持续大幅度向按揭倾斜,这是利率市场化和金融自由化的必然结果,是银行在资产荒背景下长期不可逆趋势。未来这一趋势必然带来核心一二线城市房地产基本面的长期上行。短周期,在货币政策不收紧的情况下,房地产基本面仍将持续复苏。而在我国仍实行较严资本管制的前提下,美国加息对我国房地产的影响不必担忧。

投资建议:美国加息预期升温,由于我国资本账户相对封闭,美国加息不必担忧。资产荒这一时代大背景必然带来地产股的超级大行情。银行资产荒配置按揭带来核心城市房价上涨;保险有银行背书,配置布局核心城市地产公司;二级市场机构跟随保险增量资金布局优质地产股直至股价达到均衡。持续推荐布局核心城市地产股。主要推荐泰禾集团、保利地产、北京城建、皇庭国际(000056)、光明地产、新城控股、金融街、阳光股份、绵石投资、世联行、荣盛发展、首开股份、华发股份、中洲控股、招商蛇口、华联控股、香江控股、天津松江。

风险提示:国内货币政策收紧,房地产调控加严。

申请时请注明股票名称